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社会    

户籍制度大变革时代 济南青岛等二线城市或成最大赢家

文   时间2019/6/24 10:44:00

       从总体上看二线热点城市的楼市发展前景已经超过了一线城市一方面二线城市的人口增量空间更大另一方面二线城市原?#26032;?#20215;较一线城市要低很多

放宽落户并不等于要放松房地产调控不管户籍制度怎么改?#23478;?#22362;持房?#37038;?#29992;来住的不是用来炒的定位不动摇保持房地产市场平稳健康发展

国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军此前的这个表态说清了中央放宽落户与房地产调控之间的关系

放宽城?#26032;?#25143;并不是为了炒高房价这是中央明确释放的信号4月19日召开的中央政治局工作会议再次为楼市定调要坚持房?#37038;?#29992;来住的不是用来炒的定位落?#23707;?#19968;城一策因城施策城市政府主体责任的长效调控机制

政策对于房地产的调控未变不过有一个信息点不可忽视那就是今年以来中央连续发文要放开放宽落户限制在户籍制度迎来大变革的同时城市发展尤其是都市圈城市群的成长中哪些城市有发展前景又将产生什么样的机会

放宽放开城?#26032;?#25143;限制意味着什么

其实放开城?#26032;?#25143;限制早已不是新鲜词了而是近年来的一个高频词

本轮户籍制度改革全面开启的标志性文件应该是国务院2014年7月发布的关于进一步?#24179;?#25143;籍制度改革意见走的是打通二元户籍制路线提高城镇化质量因为此前的改革一直走的?#24425;?#25918;宽路线但学界认为城镇化?#25163;?#37327;不高而户籍人口城镇化?#25163;?#25509;?#20174;?#22478;镇化的健康程度是一个关键指标

2016年9月国务院正式发布推动一亿非户籍人口在城?#26032;?#25143;方案要求十三五期间城乡区域间户籍迁?#31080;?#22418;将加速破除配套政策体系要进一步健全户籍人口城镇化率年均要提高1个百分点以上年均转户1300万人以上

到如今留给这个目标完成的时间已开始显得紧迫起来今年以来国家政策频出城镇化已开始提速或者说进入倒计时

例如今年5月5日中共中央国务院发布关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见下称意见要健全农业转移人口市民化机制有力有序有效深化户籍制度改革放开放宽除个别超大城市外的城?#26032;?#25143;限制到2022年城?#26032;?#25143;限制逐?#36739;?#38500;

而这与4月8日国家发改委发布2019年新型城镇化建设重点任务下称?#24230;?#21153;才隔了一个月?#24230;?#21153;?#35775;?#30830;了相关城市放宽落户的具体要求城区常住人口100万~300万的型大城市要全面取消落户限制城区常住人口300万~500万的型大城市要全面放开放宽落户条件并全面取消重点群体落户限制超大特大城市要调整完善积分落户政策大幅增加落户规模精简积分项目确保社保缴纳年限和居住年限?#36136;?#21344;主要比例

今年2月21日国家发改委发布的关于培育发展现代化都市圈的指?#23478;?#35265;也提出要放开放宽除个别超大城市外的城?#26032;?#25143;限制同日公安?#31354;?#24320;的全国治安管理工作座谈会上公安部副部长孙力军表示要全面深化以户籍制度为重点的治安管理改革加快建立新型户籍制度除落户超大特大城市和跨省迁移户口实行审批制外积极探索试行以经常居住地登记户口制度

国家频提放开放宽落户限制尤其是放开大城市的落户限制是目前户籍制度改革的重点数据显示截至2018底仍有2.26亿农业转移人口已成为城镇常住人口但尚未落户城市其中65%分布在地级以上的城市基本上是大城市中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞将这部分人群?#21335;?#29366;称为半城市化

都市圈城市群崛起

在目前小城市户籍已全面放开中小城市吸引力不够的情况下放开大城市户籍显得尤为重要陈亚军说要解决好落户的问题需要大中小城市和小城镇联动光靠小城镇小城市其实解决不了这个问题需要推动大中小城市放开放宽落户限制

虽然我国从上世纪80年代开始就鼓励发展中小城市但实际上人口一直在往大城市走现在学界更倾向于走发展大都市圈的道路毕竟大型都市在经济?#35797;?#30340;集聚效率和节约发展等方面更具优势近年来国家中心城市城市群都市圈的发展也彰显着国家要将中心大城市引领作用发挥到最大的决心

牛凤瑞认为突出中心城市的带动引领作用更符合经济发展客观规律和城市化发展规律城市规模与辐射带动能力成正?#21462;?#24212;该通过支持一些核心重点城?#26032;?#20808;发展带动周边地区发展以提升我国经济发展的整体竞争力促进产业结构的转型升级

2018年11月中共中央国务院发布的关于建立更加有效的区域协调发展新机?#39057;?#24847;见提出要以?#26412;?#22825;津为中心引领京津冀城市群发展带动环渤海地区协同发展以上海为中心引领长三角城市群发展带动长江经济带发展以香港澳门广州深圳为中心引领粤港澳大湾区建设带动珠江-西江经济带创新绿色发展以重庆成都武汉郑州西安等为中?#27169;?#24341;领成渝长江中游中原关中平原等城市群发展带动相关板块融合发展

一方面是要放开放宽大城市的落户限制另一方面要突出中心大城市的带动引领作用在这种情况下显而易见未来大城市的发展更受看好

但问题是大城市的发展和落户也不是没有限?#39057;ġ?#23613;管中央密集发文要放开放宽落户限制但都附加了一定?#21335;?#23450;词落户的全面放开是将个别超大城市特大城市除外的

根据2017年城市建设统计年鉴目前城区人口超过500万的城市有13座除北上广深这四个超大城市还有天津重庆武汉成都南京郑州杭州沈阳长沙9个特大城市

结合政策也就是说在未来除了上述13个城市外其他城市都将全面放开放宽落户限制这个过程中一大批二线城市将受益最大包括西安苏州合?#30465;?#27982;南青岛大连厦门宁波昆明石家庄南昌福州等

一方面大城市户籍放开后中小城市的发展前景会更受限另一方面相比京沪等超大城市二线城市还有大把的发展空间这些二线城市崛起后不仅可以承担疏解一线城市过于集中的部分功能还可以起到区域发展龙头的作用带动更多区域相对均衡地发展

放开放宽落户带来的机会

值得注意的一点是意见?#35775;?#30830;要全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策以及中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜政策

这里必须要说明的一点是过去国家强调中小城市战略的结果是一线和部分热点二线城市人口快速增长土地供给不足三四线城市人口增长缓慢土地供给过多由此造成土地供需错配现如今人地挂钩的政策更符合人口与经济社会发展的真实需求对输入城市将起到很好的激励作用有利于输入地城市的建设和发展这个过程中对一二线城市?#24425;?#19968;大利好

意见提到到2022年城乡统一建设用地市场基本建成经济发达地区都市圈和城市郊区在体制机制改革上率?#28909;?#24471;突破

这意味着未来城市更新改造有望成为房地产发展的重点什么样的城市更新改造尤其是旧村改造会有价?#25285;?#21738;里的农村户口有价?#25285;康比?#19981;可能是小城市的农村或者贵州东北淮河流域等地的偏远农村而是一二线大城市的城中村或近郊区的农村

今年珠三角广州东莞等地的旧村改造如火如荼这些地方经营性建设用地入市也会极大地增加一二线大城市的土地供应

从总体上看二线热点城市的楼市发展前景已经超过了一线城市一方面二线城市的人口增量空间更大另一方面二线城市原?#26032;?#20215;较一线城市要低很多实际上从2015年以来的表现来看二线热点城市的房价涨幅甚至超过了一线城市这也符合近年来热点二线城市经济崛起的趋势

春江水暖鸭先知今年以来热点二线城市的土地市场火爆各大开发商鏖战二线城市中原地产研究中心的统计数据显示50大城市合计在2019年前5月土地出让1.59万亿元同比2018年同期上涨了12.3%其中5月杭州土地出让金收入266亿元位列榜首此外今年以来天津武汉苏州济南郑州福州等二线城市的土地市场表现?#24425;?#20998;抢眼

一线城市也不是没有机会上述?#24230;?#21153;提出超大特大城市要立足城市功能定位?#20048;刮?#24207;蔓延合理疏解中心城区非核心功能推动产?#23707;?#20154;口向一小时交通圈地区扩散也就是说未来一线城市的重点在都市圈的发展上

尤其是随着?#26412;?#19978;海深圳等大城市的轨道交通尤其是跨城地铁市域快轨的发展将会极大缩短周边地区邻近板块到大城市中心城区的时间让这些区域变成也可以变成人们常住的区域从而有利于超大城市疏解中心城区人口也可以带动周边区域发展?#28909;c本?#21608;边的北三县保定等地上海周边的南通嘉兴昆山太仓等地深圳周边的惠州等都将是未来楼市发展的重点

 
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